Pour préparer votre retraite, vous voulez générer des revenus réguliers en vous constituant un patrimoine, sans avoir à assurer sa gestion locative. Ou peut-être que vous souhaitez simplement investir dans l’immobilier de rendement pour les avantages fiscaux que cela rapporte. Quel que soit votre objectif, un investissement en EHPAD pourrait vous intéresser. Explorez ci-après pourquoi c’est avantageux, comment y investir, quel budget prévoir, à quelle rentabilité s’attendre et comment sélectionner le gestionnaire de la résidence médicalisée.
Pourquoi investir en EHPAD ?
L’investissement en EHPAD est intéressant pour diverses raisons :
- C’est un secteur en pleine expansion : la demande de ce type de structure médicalisée est accentuée dans les zones rurales ou en périphérie du fait de l’allongement de l’espérance de vie en France, de la fermeture progressive des hôpitaux de proximité et de l’augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes.
- Des revenus locatifs sécurisés : l’investisseur perçoit un loyer mensuel de la part du gestionnaire exploitant, ce qui lui garantit une rentrée d’argent stable.
- Des avantages fiscaux : le statut LMNP permet notamment de bénéficier d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs ou d’amortir le bien.
- Une gestion simplifiée : toutes les tâches en rapport avec la gestion locative et administrative de la résidence sont déléguées à l’exploitant. C’est donc ce professionnel qui s’occupe de l’entretien de ladite maison de retraite et de ses résidents.
- Il est facile de revendre le bien, car il suscite l’intérêt des gros investisseurs en raison de la forte demande de ce type d’immobilier locatif. Un professionnel comme Revenu Pierre peut dans ce cas se charger de trouver au plus vite un acquéreur, si le propriétaire décide de se lancer dans d’autres projets.
- Les charges qui y sont liées sont faibles et prévisibles.
Comment investir dans un EHPAD ?
Si vous envisagez un investissement en EHPAD, choisissez le statut LMNP. Cherchez le bon type de résidence. Par exemple, misez sur un immeuble en état de futur achèvement ou neuf, car vous profiterez ainsi du dispositif Censi-Bouvard et d’une propriété selon les normes de construction. Vous pouvez en découvrir quelques-uns sur https://www.revenupierre.com/. Assurez-vous que le bien soit bien situé, à proximité des modes de transport, dans un quartier où les établissements de soin sont peu nombreux, dans un cadre chaleureux et sécurisant, etc.
Outre l’état et l’emplacement du bien, étudiez les prestations proposées par l’exploitant de l’EHPAD et le bail commercial. Prêtez attention à la clarté, à la durée et aux clauses de ce document, car il définit les revenus que vous allez percevoir, la répartition des charges et des travaux entre vous.
La rentabilité est également un point important à étudier. Pour ce faire, analysez l’attractivité de la région et du quartier où la résidence médicalisée est implantée, le prix d’achat des chambres, la solidité financière du gestionnaire et sa réputation, le taux de remplissage du bien et son rendement locatif brut.
Vérifiez la fiscalité. Quel régime d’imposition est le plus bénéfique : le régime micro-BIC ou le régime réel ?
N’oubliez pas non plus de déterminer le budget nécessaire pour ce placement.
Quel budget prévoir et quelle rentabilité attendre ?
Dès lors que vous décidiez de faire un investissement en EHPAD, vous devez évaluer la somme à rassembler pour ce projet. Vous devez également vous poser les questions suivantes : Qu’est-ce qui est plus rentable : investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Quels sont les paramètres pouvant impacter la rentabilité ?
Budget : achat du logement et frais annexes
Prévoyez entre 50 000 et 300 000 euros pour avoir une chambre dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Si votre apport personnel ne suffit pas pour une telle acquisition, vous pouvez faire un emprunt à la banque. Etudiez de près la mensualité que vous pouvez supporter. Incluez dans les dépenses les frais de dossier, en plus des frais de notaire.
Outre le prix d’acquisition du bien, les mensualités de votre crédit, frais de notaire et de dossier, vous devez aussi prendre en compte d’autres charges à votre compte. Il s’agit des honoraires du comptable qui vous accompagne, les réparations du bien et le changement de son mobilier, la mise en conformité de l’aspect médicalisé de la propriété et l’assurance. Quant à la taxe foncière et aux charges de copropriété, leur responsable dépend des clauses du bail commercial.
Rentabilité : dans le neuf et l’ancien
L’investissement en EHPAD neuf est certes un peu plus coûteux, mais cette option présente des avantages fiscaux non négligeables et des frais de notaire moins élevés. Vous aurez par exemple droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % et la possibilité de récupérer la TVA s’élevant à 20 % du montant d’achat du bien.
Si vous vous tournez vers un établissement en cours d’exploitation, vos dépenses initiales seront moindres et la rentabilité est immédiate.
Cela dit, dans les deux cas, la structure est soumise aux revenus professionnels. Autrement dit, vous bénéficierez d’une non-fiscalisation des revenus BIC pendant un certain temps.
Facteurs influençant la rentabilité
La rentabilité d’un investissement en EHPAD peut varier en fonction de :
- La localisation de la propriété : si elle se trouve dans une zone où le nombre de personnes âgées dépendantes est élevé, elle attirera plus de résidents.
- Le marché visé : neuf ou ancien, chacun peut avoir des rendements différents. Mais il est certain qu’une nouvelle structure offre une meilleure rentabilité nette, grâce à la loi Censi-Bouvard et la récupération de la TVA. Quant à la résidence en cours d’exploitation, si son taux d’occupation est stable ou élevé, cela indique la pérennité de l’activité.
- Les installations qu’il comporte : un établissement avec des infrastructures modernes est plus attrayant.
- L’exploitant qui le gère : si ce professionnel est expérimenté et propose des services de qualité, l’EHPAD connaîtra du succès et sera très rentable.
Comment choisir le bon gestionnaire ?
Vous l’aurez compris, le gestionnaire EHPAD est un acteur essentiel dans le succès de votre investissement. Puisque certains prestataires surpassent les autres par la qualité de leurs services, il est primordial de bien le choisir. Pour ce faire, voyez :
- Comment se comporte-t-il vis-à-vis des propriétaires bailleurs et de ses clients ? Informez-vous sur sa réputation.
- S’il garantit le versement des loyers.
- S’il a plusieurs années d’expérience dans le domaine. S’il arrive à gérer plusieurs lits, cela peut vous rassurer quant à son expérience et son sérieux.
- S’il dispose d’une situation financière solide.
- S’il vous présente un plan de suivi de votre investissement en EHPAD.
- Comment est sa politique d’exploitation ? Par exemple, ne tient-il pas compte de la nécessité de la visibilité des propriétaires ? Si c’est le cas, ne lui faites pas confiance. Si les résidences qu’il gère font l’objet d’un renouvellement de bail commercial, privilégiez-le.
- S’il met en place des chartes et des règles de fonctionnement éthiques.
