Retail-Markt Köln: Konzentration auf Top-Lagen

In Köln war 2008 die Nachfrage nach Retail-Flächen weiterhin ungebrochen hoch. Insbesondere die Top-Lagen werden von den noch nicht vertretenen Filialisten und den neu auf den Markt drängenden Konzepten stark nachgefragt, jedoch ist das Flächenangebot in diesen Lagen sehr begrenzt. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, kürzlich veröffentlicht hat.

Neben der besonders beliebten Konsumlage Schildergasse mit ihrer hohen Passantenfrequenz war auch die Szenelage Ehrenstraße sehr gefragt. Hier siedeln sich zunehmend auch internationale Filialisten an, um von den etwas günstigeren Mietpreisen zu profitieren.

Die Textilbranche ist in Köln nach wie vor am stärksten auf der Suche nach neuen Mietflächen. Dieser Trend wurde im vergangenen Jahr mit mehreren Anmietungen von Filialisten in den begehrten Shoppinglagen fortgeführt. So wird zum Beispiel das ehemalige Wehmeyer-Haus auf der Konsummeile Schildergasse mittlerweile als Ladenfläche für das Konzept „Kult“ genutzt. Auch die Branche Lederwaren/Schuhe sucht vermehrt nach Flächen; so mietete das Unternehmen Roland-Schuhe 2.000 Quadratmeter in der Schildergasse. Auf dem dritten Rang liegt die Kategorie Dienstleistungen, die von den nach wie vor expandierenden Mobilfunkanbietern profitierte.

Im Jahr 2008 war die Nachfrage in den größeren Flächensegmenten hoch: Mehr als die Hälfte aller Verträge wurde für Ladeneinheiten über 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit über 29 Prozent war die Kategorie zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern besonders gefragt und verbuchte einen fast doppelt so hohen Anteil wie noch im Vorjahr. 23,5 Prozent entfielen auf das Segment über 1.000 Quadratmeter, nachdem 2007 kein Vertrag in dieser Klasse verzeichnet werden konnte. Die kleineren Flächen spielten dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Abschlüsse für Shops unter 60 Quadratmetern konnten im letzten Jahr in den analysierten Straßenzügen nicht registriert werden.

Flächenangebot und Spitzenmieten gestiegen

Insgesamt hat das Angebot an Retail-Flächen im vergangenen Jahr etwas zugenommen. Auch wenn zurzeit keine neuen Projektentwicklungen anstehen, wird damit gerechnet, dass aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds vermehrt Bestandsflächen auf den Markt kommen. Dies gilt insbesondere für B-Lagen, in denen etwas mehr Bewegung als noch in den vergangenen Jahren erwartet wird. Daneben gibt es aber nach wie vor Standorte mit besonderer Flächenknappheit wie in den beiden Konsumlagen Schildergasse und Hohe Straße, wo nur selten Mieteinheiten aufgegeben werden.

Im Jahr 2008 legten die Spitzenmieten in fast allen Lagen noch einmal deutlich zu. In der stark nachgefragten Schildergasse wird für einen idealtypischen 100-Quadratmeter-Standardshop in der bestfrequentierten Lage ein Spitzenwert von 260 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Mit jeweils über 20 Prozent Zuwachs gegenüber dem Vorjahr war die Steigerung in der Niveaulage Mittelstraße (80 €/m²) und der Konsumlage Breite Straße (85 €/m²) besonders hoch. Während die Spitzenmieten in der Ehrenstraße (100 €/m²) stabil blieben, verzeichnete der Neumarkt sogar einen Rückgang von 110 auf 90 Euro pro Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmieten sind noch einmal deutlich angestiegen. Durch die zunehmende Konzentration der Nachfrage auf die Premiumstandorte sind die Nebenlagen etwas unter Druck geraten, was sich in diesen Lagen auch in leicht gesunkenen Durchschnittsmieten widerspiegelt.

Für 2009 kein merklicher Nachfragerückgang in Sicht

„Auch für dieses Jahr ist kein spürbarer Nachfragerückgang absehbar, wobei sich die Konzentration auf die Top-Lagen fortsetzen wird“, prognostiziert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Vor diesem Hintergrund dürften sich die Mietpreise an den 1A-Standorten auf dem erreichten Niveau verfestigen. Außerhalb der Premiumlagen ist jedoch mit einem leichten Mietpreisrückgang zu rechnen, da nicht mehr von einer weiteren Expansion in schlechtere Lagen auszugehen ist.“

quelle : BNP Paribas Immobilier