Multiplication des ventes à utilisateurs en 2011 dans la perspective d’un environnement plus difficile en 2012

Retour des transactions d’envergure. Stabilité de la valeur moyenne francilienne mais apparition d’un marché à deux vitesses
Le secteur public : acteur principal du marché des grandes surfaces
Le second semestre 2011 : dernier recours avant un durcissement des conditions de marché

2,4 millions de m² de demande placée en 2011 : le marché des bureaux francilien a confirmé le rebond de 2010 avec une progression de 13% en un an. Dans ce contexte positif, les ventes à utilisateur se sont particulièrement bien comportées avec 287 200 m² commercialisés en 2011, soit un volume en hausse de 61% en un an. Elles représentent ainsi 12% de l’activité transactionnelle du marché tertiaire francilien en 2011, que ce soit en nombre de transactions ou en termes de surface, contre seulement 8% en 2010.
Les transactions d’envergure ont été le principal moteur du marché en 2011 avec 5 ventes à utilisateur supérieures à 10 000 m² pour une surface globale de 92 000 m² à comparer à 2010 avec 1 seule vente (10 600 m²) sur ce segment de surface. Trois de ces 5 ventes ont concerné des surfaces supérieures à 20 000 m². Le segment des surfaces inférieures à 500 m² en 2011, regroupe environ 21% de la demande placée en termes de surfaces, et 3/4 des transactions en nombre, soit un niveau record depuis 2000.

Magali Marton, Head of CEMEA Research, analyse : « Dans un marché des bureaux francilien qui signe l’une de ses meilleures années, les ventes à utilisateurs auront surperformé en 2011. A la traditionnelle activité opérée sur les petites surfaces sont venues s’ajouter des surfaces importantes. C’est là un mouvement rendu possible par des conditions de financement favorables qui traduit la volonté des entreprises utilisatrices – banques/ assurances, conseil, communication – de valoriser au mieux leur occupation tout en protégeant la valeur de leur capital immobilier».

La ventilation des ventes à utilisateurs est répartie également entre Paris intra muros et les marchés périphériques. Le marché parisien, qui ne représente en moyenne que 40% des surfaces vendues en Ile-de-France, a bénéficié en 2011 à la fois de grandes transactions, mais également d’un fort dynamisme sur le segment des surfaces de moins de 500 m². A l’extérieur de Paris, le Croissant Ouest aura été le secteur le plus vigoureux avec 67 000 m² commercialisés (+186% en un an) et 62 transactions.

La concentration des transactions sur le marché parisien au cours des 24 derniers mois a entrainé une appréciation de 10% du prix moyen ; il s’établit à 5 366 €/m² HD-HT fin 2011, contre 4 873 €/m² HD-HT en 2009. L’émergence d’un marché à deux vitesses est de plus en plus marquée avec, d’un côté, les secteurs les plus recherchés tels Paris intra muros ou le Croissant Ouest, qui voient leurs valeurs augmenter - avec des valeurs top se distribuant entre 10 000 et 15 000 €/m² HD-HT sur l’hyper centre parisien - et de l’autre côté des secteurs secondaires où la sur-offre crée une pression à la baisse sur les valeurs.

Matthieu Garreaud, Directeur du Département Ventes chez DTZ, commente : « 2011 restera une année de référence pour le marché des ventes de bureaux à utilisateurs. Le 1er semestre a été particulièrement actif, soutenu par des conditions de crédit attractives et un nombre d’offres plus important, accompagnant un niveau de demandes satisfaisant. La crise financière de l’été 2011 a freiné les acquisitions tout en durcissant les conditions de leur financement (augmentation des ratios de fonds propres, augmentation des taux de marge). De ce fait, le 2nd semestre aura été moins actif ».

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