Mercado de inversión en Europa - Enero 2009

El BCE ha realizado recortes sin precedentes en los tipos de interés, en un intento de estimular la actividad económica

Crecimiento del PIB

Las condiciones económicas en Europa se han deteriorado notablemente en los últimos meses, debido en gran parte al recrudecimiento de la crisis financiera. En la Eurozona, se registró un crecimiento negativo del PIB, tanto en el 2ºT como en el 3ºT, dando lugar a que esta región entrara en la primera recesión desde su creación.

Actualmente, se prevé que la mayoría de las grandes economías occidentales europeas se contraerá en 2009, antes de empezar a recuperarse gradualmente en 2010. Los pronósticos económicos de la OCDE de noviembre sugieren que Irlanda, el Reino Unido, España y Alemania figurarán entre los países que registrarán un mayor descenso del PIB durante 2009.

Tipos de interés

Una serie de recortes de los tipos de interés llevada a cabo por el Banco Central Europeo dio lugar a que los principales tipos de crédito disminuyeran del 4,25% en octubre al 2,50% en diciembre. Asimismo, tanto el Banco de Inglaterra como el Riksbank de Suecia han realizado recortes sustanciales en los tipos de interés, ya que la necesidad de estimular la débil economía ha pasado a ser el motivo de preocupación de los bancos centrales, desplazando a la creciente inflación.

Sigue habiendo una diferencia sustancial entre los tipos de crédito interbancario y el tipo de interés de las políticas del BCE, si bien esta diferencia se ha ido acortando.

Tras haber alcanzado un nivel superior al 5,3% en las semanas siguientes al colapso de Lehman Brothers en septiembre, el Euribor a 3 meses disminuyó hasta situarse en torno al 3,2% a mediados de diciembre.

Inflación

La inflación en la Eurozona ha disminuido bruscamente desde que alcanzase el pico máximo del 4% a mediados de 2008, situándose en el 2,1% en noviembre. Teniendo en cuenta la reducción del coste de la energía y el descenso de la actividad económica, se prevé que las presiones inflacionistas se reduzcan aún más en 2009, hasta el punto de que la posibilidad de deflación es actualmente una amenaza que asoma en el horizonte.

Mercado laboral

La debilidad global de la economía ha comenzado a afectar al mercado del trabajo. El índice de desempleo en la Eurozona ha aumentado desde marzo, situándose en el 7,7% en octubre. La Comisión Europea pronostica que el crecimiento del empleo en la Eurozona fue del 0,9% en 2008 y que disminuirá al 0,5% en 2009.

Ventas al consumo

Las cifras de ventas al consumo en Europa disminuyeron durante la segunda mitad de 2008, reflejando la fragilidad de la confianza de los consumidores en medio de una gran incertidumbre económica y el aumento de la inseguridad en el mercado del trabajo. En noviembre, el indicador de confianza de los consumidores de la Comisión Europea alcanzó su nivel más bajo desde 1993.

Mercados bursátiles

El precio de las acciones en Europa ha atravesado un período de excepcional volatilidad. En octubre y noviembre, se registraron bruscas subidas y caídas en un mismo día, si bien desde entonces se ha apreciado en los mercados una tendencia general descendente. A finales de noviembre, los índices FTSE de Londres y DAX de Frankfurt habían disminuido desde principios de año un 34% y un 42%, respectivamente. Las acciones inmobiliarias han seguido una tendencia similar en el mercado global, con el Índice Inmobiliario FTSE Eurofist 300 mostrando una caída en torno al 44% en los once primeros meses de 2008.

Mercados de alquiler
La demanda de espacio de oficinas se ha debilitado en toda Europa, a medida que la actual incertidumbre económica y financiera ha hecho mella en los planes de empleo y las necesidades de espacio de las empresas, especialmente en el sector financiero. No obstante, existen variaciones significativas en el alcance con que se han visto afectados por la crisis actual los principales mercados.

Los mercados de oficinas de Londres y Madrid se encuentran entre los más afectados por la debilidad de la demanda. La demanda absorbida en Londres Central disminuyó en torno al 35% en los tres primeros trimestres de 2008, en comparación con el mismo período de 2007. El mercado parisiense ha sido afectado con menor gravedad, si bien la demanda absorbida disminuyó un 10% en los nueve primeros meses del año. Por el contrario, durante 2008, se apreció una mejora de la demanda absorbida en algunos mercados de Europa Central y del Este, entre los que se encuentran Praga y Varsovia. A finales del 3ºT, la demanda absorbida en Praga había superado la del año 2007 en su totalidad.

Las tasas de desocupación han comenzado aumentar en la mayoría de los principales mercados de oficinas europeos, no solamente en los mercados que experimentan una desaceleración de la actividad de alquiler, sino también en aquellos en los que ha salido al mercado una gran cantidad de nuevo espacio. Por ejemplo, la disponibilidad de oficinas en Moscú ha aumentado, a medida que la limitación de la oferta ha ido disminuyendo con la salida al mercado de nuevos edificios.

La mayoría de los mercados de oficinas parece haber alcanzado, o en algunos casos sobrepasado, el pico del ciclo actual de alquiler. En 2008, se apreció un aumento moderado del crecimiento del alquiler en algunos de los principales mercados alemanes y de Europa Central y del Este, si bien los alquileres de oficinas prime han empezado a disminuir en una serie de ciudades, entre las que se encuentran Londres, Dublín y Moscú.

El pronóstico del alquiler para 2009 se presenta sombrío. Los últimos Consensus Forecasts europeos de IPF sugieren que los alquileres de oficinas prime disminuirán en 24 de las 30 ciudades analizadas, situándose Praga, Varsovia y Munich entre los escasos mercados en los que se prevé un crecimiento. El IPF pronostica que las mayores caídas en los alquileres tendrán lugar en Londres, Dublín, Madrid, Barcelona y Oslo.

El sector del retail se encuentra cada vez ante mayor presión. El gasto de los consumidores se ha debilitado y algunas de las grandes cadenas minoristas ha quebrado. Es probable que los alquileres sufran una presión descendente en 2009, ya que los arrendatarios no se mostrarán dispuestos a aceptar un incremento del alquiler e intentarán negociar condiciones más favorables, considerando las difíciles condiciones del mercado. Si bien la demanda de locales minoristas prime seguirá siendo relativamente estable, las posiciones secundarias podrían ser particularmente vulnerables a la debilidad de la demanda de este tipo de espacio.

La demanda de locales industriales ha comenzado a sufrir las consecuencias de la disminución de las exportaciones y la actividad de fabricación. Los alquileres industriales han comenzado a descender en algunos mercados europeos occidentales, pero parecen mostrar más fortaleza en los grandes mercados de Europa Central y del Este.

Mercados de inversión

La crisis financiera ha seguido limitando gravemente la actividad en los mercados de capitales. Las estimaciones preliminares de Real Capital Analytics calculan que el descenso del volumen de transacciones inmobiliarias comerciales en 2008 fue del 51% en Europa, en comparación con 2007, con descensos mínimos del 60% en el Reino Unido, Francia y Alemania.

El número de inversores con intenciones de adquirir propiedades comerciales en Europa ha disminuido sustancialmente. Los fondos abiertos alemanes, que representaban el último gran grupo de inversores que seguía en activo, abandonaron el mercado en octubre, después de que los inversores institucionales retiraran millones de euros de los fondos. Hay también señales de que los fondos de riqueza soberana de Oriente Medio, anteriormente considerados como una de las escasas fuentes que quedaban de capital líquido, han dejado de interesarse por los instrumentos occidentales, decidiéndose a apoyar las tambaleantes economías de sus países.

La corrección de las rentabilidades ha continuado, aumentando el ritmo en una serie de mercados durante la segunda mitad del año. Las rentabilidades de oficinas prime en Madrid se encuentran actualmente en torno a 250 puntos base por encima del nivel más bajo alcanzado en el pico del mercado en 2007, mientras que en París se han debilitado en torno a 175 puntos base. Las rentabilidades prime en los principales mercados de Europa Central y del Este, que se habían resistido frente a cualquier corrección importante, aumentaron acusadamente durante la segunda mitad de 2008.

La falta de actividad asociada a los fondos alemanes ha contribuido a la aceleración en el movimiento de las rentabilidades, ya que los fondos representaban una de las últimas categorías de inversores que estaban dispuestos a negociar con unas rentabilidades relativamente bajas. En los próximos meses, se apreciarán mayores correcciones que podrían dar lugar a que las rentabilidades alcancen niveles tentadores que atraigan al mercado a inversores oportunistas. Si bien es probable que se produzca un exceso de activos con problemas en el mercado, también se puede anticipar que los inversores oportunistas intentarán aprovechar el incremento de ventas forzosas durante 2009.

Los índices del IPD muestran la nueva y drástica fijación de precios de las propiedades comerciales británicas e irlandesas, con una disminución de los valores del capital que dieron lugar a que las rentabilidades totales descendieran un 21,2% en Irlanda y un 10,5% en el Reino Unido durante los tres primeros trimestres de 2008. Los resultados en Europa continental han iniciado una tendencia similar; por ejemplo, el último índice semestral del IPD para Francia muestra una disminución de los valores del capital, que obtuvieron una rentabilidad de tan sólo el 0,6% en la primera mitad de 2008, en comparación con la cifra anual del 17,8% registrada en 2007.

European Investment

source : Knight Frank