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D’après la dernière enquête de DTZ, ‘Global Occupancy Costs’, Paris ne fait plus partie des cinq villes les plus chères du monde, tandis que le West End de Londres est devenu en 2010 le quartier le plus cher du monde pour l’occupation de surfaces de bureaux. Figurant à la 5ème place du classement dans l’enquête réalisée l’année dernière, le West End de Londres s’est hissé à la 1ère place, détrônant Tokyo et passant devant Paris, Dubaï et Hong Kong, respectivement classés deuxième, troisième et quatrième. Paris et Dubaï sont sortis du top 5, prenant respectivement la 6ème et la 11ème place, alors que Hong Kong conserve la quatrième position.

Le positionnement du West End de Londres s’explique par la forte et rapide correction des valeurs locatives enregistrée en 2008, ce qui contraste avec la situation de Paris et d’autres villes de premier plan, où les valeurs locatives ont baissé tout au long de l’année 2009. Les dix premières villes du monde ont toutes subi en 2009 une évolution négative ou neutre de leurs coûts d’occupation.

Cette étude est un guide sur les coûts globaux d’occupation des bureaux, couvrant 116 quartiers d’affaires dans 47 pays et territoires. Elle repose sur la 13ème édition de l’enquête annuelle menée par DTZ. Elle évalue les principaux facteurs de coûts d’occupation des surfaces de bureaux dans les principaux marchés mondiaux, classant chaque localisation en fonction de ses coûts annuels par poste de travail1.

Les nouveaux entrants dans le top 10

Nouveaux entrants dans le top dix mondial, Zurich, Boston et Francfort sont classés respectivement à la 8ème, 9ème et 10ème place. L’évolution du classement de ces marchés est due à une baisse plus modérée des valeurs locatives, en comparaison à d’autres marchés.

Les villes les plus en recul

Plusieurs villes sont devenues nettement moins onéreuses. Paris et Dubaï sont sortis du top 5 de ce classement mondial, tandis que Moscou est devenu plus abordable, après avoir reculé de la 11ème à la 36ème place.

Néanmoins, les reculs les plus importants dans ce classement mondial ont été enregistrés par les villes qui ont connu ces dernières années des hausses importantes des valeurs locatives, en premier desquelles Singapour et Kiev, deux villes où les coûts d’occupation des bureaux ont chuté de 51% au cours des douze derniers mois (en devise locale).

Singapour a été particulièrement impacté par la crise économique mondiale, tandis que la faible demande des utilisateurs s’est couplée à une production neuve substantielle, exerçant une pression baissière sur les loyers, et donc sur les coûts globaux d’occupation. A Kiev, la demande de surfaces de bureaux a été durement frappée par la récession mondiale, avec une demande placée en 2009 représentant moins de la moitié du volume enregistré en 2008. Néanmoins, en dépit d’une demande pourtant réduite, le marché des bureaux de Kiev demeure structurellement sous-offreur.

Karine Woodford, Head of Real Estate Strategy à DTZ ajoute que « Dans les conditions actuelles de marché, les nouveaux utilisateurs vont bénéficier d’un choix plus large et d’une meilleure qualité d’immeubles. A mesure que les coûts d’occupation sur les secteurs prime deviennent plus abordables et que les surfaces disponibles se multiplient, de plus en plus d’utilisateurs seront en mesure d’envisager une nouvelle implantation dans un immeuble situé dans un secteur prime. La baisse des loyers prime est telle qu’elle crée des opportunités réelles pour les utilisateurs en recherche actives d’une nouvelle implantation. »

Quelles perspectives d’ici à 2013 ?

Pour la première fois, DTZ Research publie ses prévisions sur l’évolution des coûts d’occupation, de manière à accompagner ses clients dans leurs stratégies à long terme. La croissance des coûts d’occupation devrait être relativement modérée au cours de la période 2010-2013, ce qui contraste avec la forte croissance des coûts d’occupation observée ces dernières années. Cette évolution reflète des perspectives économiques mondiales, qui influent sur les politiques des entreprises en matière d’embauches. Par conséquent, la demande de surfaces tertiaires devrait être plutôt faible, de même que l’évolution des valeurs locatives.

Les prévisions de DTZ indiquent que la croissance des coûts d’occupation au cours des quatre prochaines années sera la plus forte en Asie pacifique, alors que la croissance économique de cette région devrait continuer à surpasser celle de l’Europe et des Etats-Unis. L’Asie pacifique concentre trois des cinq marchés du monde où la croissance des coûts d’occupation par poste de travail est la plus forte – Hong Kong, Guangzhou et Bangalore, avec une croissance attendue de respectivement 8,82% et 8,84% et 4,36% d’ici 2013. Par ailleurs, Hong Kong devrait devenir la ville la plus chère d’Asie pacifique, les tensions sur l’offre tirant les valeurs locatives à la hausse.

Néanmoins, le marché londonien du West End devrait rester la localisation la plus onéreuse dans les années à venir, suivie de Hong Kong, Tokyo, Washington D.C. et Paris (QCA), qui formeront le top cinq d’ici 2013. Les baisses les plus importantes des coûts d’occupation pour la période considérée (2010-2013) devraient concerner Singapour (-1,8%), Chennai (-1,4%) et Glasgow (-0,6%), avec des baisses attendues pour la première moitié de cette période.

Magali Marton, Head of DTZ Continental Europe and Middle East Research, commente : « Tandis que les coûts d’occupation devraient dans l’ensemble rester stables, des disparités existent entre les régions. En Europe, les coûts baissent ou demeurent stables sur la plupart des marchés. En revanche, sur le marché volatile de la City de Londres, les coûts d’occupation devraient fortement rebondir en 2010, face à un manque d’offres et au regain de la demande pour des surfaces de bureaux, mouvement à contre-courant de la tendance générale du marché européen. Singapour continue d’être impacté par des livraisons très importantes d’offres neuves, ce qui a pour conséquence de continuer à faire baisser les valeurs locatives, et donc les coûts d’occupation. »

source : DTZ