Un atterrissage en douceur est en cours sur le marché du logement. Rien ne fait craindre en Suisse des distorsions du type de celles qui affectent d'autres marchés immobiliers. Telle est la conclusion à laquelle les économistes du Credit Suisse sont parvenus dans leur dernière étude immobilière. Les différents marchés présentent une image globalement équilibrée. L'offre et la demande se contrebalancent sur le marché du logement. Seul un examen plus détaillé permet de détecter des déséquilibres ici et là. Le marché des surfaces de bureaux poursuit son redressement.

Les surcapacités se résorbent peu à peu. Des signes avant-coureurs laissent toutefois prévoir une nouvelle extension excessive de l'offre sur ce marché caractérisé par des cycles très prononcés. Du côté des surfaces de vente, l'essor actuel du commerce de détail détourne des problèmes structurels et de la pression à la baisse sur les loyers que la prochaine contraction de l'activité ne manquera pas de déclencher. Seules les localisations de premier ordre peuvent échapper à la concurrence d'éviction.

Par contraste avec d'autres pays, les marchés suisses de l'immobilier sont globalement sains, estiment les économistes du Credit Suisse. A ce jour, aucune bulle des prix ne s'y est formée si l'on fait abstraction du segment des résidences secondaires, où des exagérations ont été relevées dans
certaines régions.

L'immigration comme rempart à une chute éventuelle de la demande

L'offre et la demande sur le marché du logement évoluent presque au même pas. L'offre reste marquée par la fin progressive du boom de la construction résidentielle. Malgré le recul de l'activité au niveau des études de projets, le nombre record de logements en construction continue d'assurer un
approvisionnement abondant en nouveaux espaces d'habitation. Cette année, quelque 42 000 logements devraient arriver sur le marché. La construction ne ralentit donc que très graduellement dans ce segment. Du côté de la demande, aucune chute n'est à craindre en dépit des incertitudes conjoncturelles.

Deux facteurs l'expliquent. Premièrement, l'actuelle poussée migratoire, issue notamment des pays membres de l'Union européenne et de l'AELE, engendre une forte demande supplémentaire de logements. Deuxièmement, les ménages devraient voir leurs revenus réels augmenter une nouvelle fois cette année. Une partie de cette hausse sera affectée à l'habitat, les dépenses de logement étant étroitement liées au revenu. Historiquement, la part de revenu qu'un ménage consacre au logement varie entre 16% et 18%.

Même si les nouveaux logements mis sur le marché sont généralement absorbés sans problème, certains indices laissent néanmoins conclure à une augmentation des divergences. Ainsi, le marché des maisons individuelles semble désormais saturé, comme le confirme la hausse des taux de vacance.

L'allongement des durées d'insertion des offres montre en outre que l'absorption des appartements de quatre pièces et plus devient plus difficile. L'offre devrait par contre se raréfier dans les centres urbains, où se concentre la demande des migrants. La situation est également tendue sur le marché résidentiel de l'Arc lémanique car, là aussi, l'offre ne parvient pas à suivre la demande.


Risque d'une nouvelle offre excédentaire dans l'immobilier de bureau?

La forte progression de l'emploi enregistrée l'an dernier dans les branches de bureau a contribué à réduire encore le stock excédentaire de surfaces administratives. Même sans nouvelles impulsions, l'élan de la conjoncture helvétique est tel que les économistes du Credit Suisse tablent cette année
sur quelque 22 000 emplois de bureau supplémentaires. Comme le nombre de constructions autorisées reste stable, les surfaces vacantes devraient encore un peu reculer en 2008. Mais à peine celles-ci retrouvent-elles un niveau raisonnable après les excès de 2002-2003 qu'un nouveau cycle menace déjà avec la hausse très rapide du volume des demandes de permis de construire déposées en un an. Il convient d'y ajouter les nombreux projets se trouvant encore au stade de la planification et pour lesquels une demande n'a pas encore été présentée. Les deux principaux marchés suisses de
l'immobilier de bureau présentent une image très différente. Alors que la ville de Zurich compte toujours quelque 250 000 m2 de bureaux inoccupés (4,6%), seuls 36 000 m2 cherchent encore preneur à Genève (1,1%).

Commerce de détail et marché des surfaces de vente: une hirondelle ne fait pas le printemps

L'excellent climat de consommation favorise le commerce de détail. La hausse risque toutefois d'occulter les déséquilibres structurels dont souffre le marché des surfaces de détail. A long terme, la croissance des chiffres d'affaires ne peut pas suivre le rythme d'extension des surfaces. Avec 1,6
m2 de surface commerciale par habitant - un record en Europe -, le marché suisse est jugé saturé. La forte production de nouvelles surfaces a entre-temps déclenché une activité de transformation hectique des emplacements existants. La concurrence à outrance demeure le thème dominant sur le marché des surfaces de vente. Seuls les emplacements très bien situés pourront survivre à cette épreuve éliminatoire qui se joue au détriment des marges. L'écart entre situations de premier ordre et localisations périphériques va donc encore se creuser.

Placements immobiliers indirects: des possibilités de diversification trop peu exploitées

Le principe de la bonne répartition des risques vaut aussi pour les placements immobiliers. Un portefeuille devrait notamment être bien diversifié en termes de localisations et d'affectations.

Nombreuses sont toutefois les caisses de pension dont les placements immobiliers présentent
une répartition géographique insuffisante. Beaucoup de petites caisses de pension sont exposées à une forte concentration de risques dans la mesure où deux tiers de leurs placements immobiliers directs se situent dans la même commune. La titrisation de tels placements - intégration dans un
portefeuille élargi en échange de certificats de parts - facilite la diversification et permet de réduire les risques de fluctuation du rendement.

source : Crédit Suisse