Indice DTZ Fair ValueTM Le marché européen de l’immobilier d’entreprise a globalement atteint sa “Fair value”

L’indice DTZ Fair ValueTM offre aux investisseurs une vision de l’attractivité relative des prix actuels des marchés d’immobilier d’entreprise dans le monde. Un indice en dessous de 50 indique qu’il y a davantage de marchés identifiés comme “FROIDS” - c’est-à-dire non attractifs pour les investisseurs, les taux de rendement attendus étant inférieurs à ceux qui intègrent le risque immobilier – que « BRÛLANTS » c’est-à-dire attractifs pour les investisseurs (taux offrant alors un rendement supérieur à ceux tenant compte du risque immobilier). Avec une valeur de 49, l’indice indique donc que le marché européen de l’immobilier d’entreprise a atteint en moyenne sa valeur « juste ».

Le bureau bien moins attractif que le commerce ou le secteur industriel Le score global de 49 masque cependant de fortes disparités entre la performance des différents types d’actifs immobiliers. Alors que les prix des bureaux dans plusieurs pays européens sont encore nettement supérieurs à leurs valeurs justes - comme l’indique notre indice bureau à 35 - , le constat est différent pour les secteurs commercial ou industriel, avec un indice respectivement à 65 et 57.

Les opportunités se réduisent sur les marchés européens, à mesure que l’indice baisse

Tous types d’actifs immobiliers confondus, l’indice est passé de 61 au 1er trimestre 2010 à 49 au 2ème trimestre de la même année. Cette baisse indique que le nombre d’opportunités pour les investisseurs sur les marchés immobiliers européens est en régression. Comparé à un score de 24 au 2ème trimestre 2009, les prix demeurent cependant très nettement plus attractifs aujourd’hui qu’il y a un an. Selon nos analyses, la baisse récente de l’attractivité des marchés européens est largement corrélée à la forte compression des taux de rendement, l’intérêt des investisseurs se heurtant à un manque d’opportunités sur le marché, notamment sur les actifs tertiaires et au Royaume-Uni. La prime de risque orientée à la hausse dans certains pays – pénalisée par leur instabilité financière et le niveau de leur dette souveraine – a aussi eu un impact.

L’Europe globalement moins attractive que les autres continents

L’indice Fair Value mondial – tous types d’actifs confondus – se positionne à 62 au 2ème trimestre 2010, à un niveau nettement supérieur à celui observé en Europe. Les marchés d’Asie Pacifique avec un score de 67 et ceux américains avec un score de 89 offrent donc aujourd’hui davantage l’opportunités que l’Europe.

Hans Vrensen, Global Head of Research de DTZ, commente: « Nous avons conçu cet indice DTZ Fair Value™ pour aider les investisseurs dans leur allocation de fonds en immobilier d’entreprise, en particulier dans cet environnement actuel très incertain. Le calcul de cet indice tient compte de facteurs macro-économiques comme la crise de la dette souveraine en Europe. Cet indice quantifie l’impact de ces tendances sur l’attractivité de chaque marché sur une période de cinq ans et propose donc aux investisseurs une vision prospective. »


Marchés “BRÛLANTS” et “FROIDS” globalement bien répartis en Europe

Le tableau 2 présente une répartition du nombre de marchés classés comme « BRÛLANTS » ou « FROIDS » à travers l’Europe. La région compte ainsi autant de marchés identifiés « BRÛLANTS » comme de que marchés « FROIDS »

Le bureau, segment de marché le moins attractif en Europe En Europe, le secteur tertiaire est celui qui offre le moins d’opportunités actuellement avec un indice à 35. En effet sur les 21 marchés identifiés comme « FROIDS » à travers l’Europe, 16 concernent les actifs tertiaires. Au sein de 16 marchés, la moitié concerne des sous-marchés anglais comme Bristol, Manchester et Leeds. Les autres sont les marchés des pays nordiques (comme Oslo, Copenhague, Helsinki et Malmö), d’Europe Centrale (Bucarest et Budapest) et d’autres marchés comme Barcelone.

Le Royaume-Uni est le marché national le moins attractif en Europe Le Royaume-Uni compte 8 marchés classés comme « FROIDS » (la plupart sont des marchés régionaux de second rang), soit le nombre le plus élevé en Europe. Les marchés d’envergure londoniens comme London City ou West End restent cependant identifiés comme « BRÛLANTS »).

L’Allemagne est le marché européen le plus attractif en Europe

Contrairement au reste de l’Europe, l’intégralité des marchés tertiaires allemands appartient à la catégorie « CHAUD ». Ursula-Beate Neisser, Head of Research Allemagne de DTZ, commente: “Le fait qu’il n’y ait actuellement aucun marché identifié comme “FROID” en Allemagne en fait le pays le plus attractif en Europe. Berlin pour le commercial comme Francfort et Hambourg pour l’industriel sont même classés « BRÛLANTS ».

« Les investisseurs sont en mesure d’acheter des actifs à des taux de rendement très attractifs sur le marché allemand qui reste tendu. Alors que la croissance des loyers en Allemagne devrait être mesurée, ces marchés « BRÛLANTS » devraient surperformer et fournir d’excellents taux de rendement pour les investisseurs à un horizon de 5 ans » La majorité des marchés français sont classés comme “CHAUDS”. En comparaison avec l’Allemagne, les marchés français sont globalement moins attractifs.


la plupart sont classés dans la catégorie « CHAUD » et aucun n’est aujourd’hui identifié comme « BRÛLANT ». On notera en particulier que le marché de Paris-Ile-de-France, tous types d’actifs confondus, est classé comme « CHAUD ».

Le marché régional lyonnais est, par comparaison, encore surévalué compte tenu d’une perspective de croissance plus faible des loyers tant en bureaux qu’en commerces, perspective qui pèse négativement sur les rendements futurs.

Après le Royaume-Uni, les défis du marché se concentrent en Europe dans les pays nordiques

Par comparaison avec les marchés allemands et français, les marchés nordiques sont globalement moins attractifs. Le marché des commerces de Stockholm est le seul identifié actuellement comme « BRÛLANT » alors qu’en bureaux, ce même marché est considéré comme « CHAUD ». La plupart des autres marchés nordiques sont aujourd’hui classés comme « FROIDS ». Les investisseurs montrent un intérêt croissant pour ces marchés depuis quelques trimestres, accélérant ainsi la baisse des taux de rendement. Cependant, les perspectives limitées de croissance des loyers ne devraient pas permettre aux investisseurs de s’assurer des taux de rendements attractifs.

Un étalonnage de prix contrastés en Europe Centrale et de l’Est

A l’exception du Royaume Uni et des pays nordiques, l’Europe Centrale et de l’Est compte le nombre le plus élevé de marchés « FROIDS ». Cependant, ceci est compensé par un nombre équivalent de marchés identifiés actuellement comme « BRÛLANTS ». Des taux de rendement relativement élevés font de Prague un marché attractif, alors que les acquéreurs s’attendent à voir leur taux de rendement s’envoler avec la forte hausse des loyers prévue sur le marché volatile de Moscou. A l’inverse, plusieurs marchés continuent de faire face à de sévères difficultés économiques et les prix d’acquisition des marchés comme Budapest devront continuer de se corriger à la baisse pour restaurer leur attractivité.

D’autres pays européens ont des marchés en commerces et industriel classés comme “CHAUD”.

Par contraste avec le marché européen des bureaux, celui des commerces et des actifs industriels dans les pays autres que ceux déjà analysés offre de nombreuses opportunités.

Ces marchés « CHAUDS » concernent la Belgique et l’Espagne pour le secteur industriel et l’Italie pour le commerce. Le marché des bureaux de Dublin est même classé comme « CHAUD » après la récente baisse des valeurs de cession.

Pour plus d’information, merci de contacter:


Pierre Stämpfli, arch. dipl. ETHZ/SIA, MSc,
MRICS
Managing Partner, Suisse
Tel: 022 839 73 73
Email : pierre.stampfli@dtz.com

Magali Marton

Head of CEMEA Research
Tel: +33 (0) 1 4964 4954
Email: magali.marton@dtz.com

source : DTZ