Existe-il une 'bulle immobilière'?

Existe-il une "bulle immobilière" comme il a existé une "bulle Internet" sur les marchés boursiers

Les prix de l'immobilier, qui semblent être au plus haut, sont-ils justifiés ? Existe-il une "bulle immobilière" comme il a existé une "bulle Internet" sur les marchés boursiers ?

« Une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix ».

On entend : Dépêchez-vous d'acheter avant que ça augmente encore surtout avec des taux d'intérêt aussi bas !
L'optimisme est de rigueur et personne n'ose prononcer le mot de krach immobilier, on parle d'atterrissage en douceur ou mouvementé.
Cette « éclatante santé » de l'immobilier n'est pas spécifique à la Suisse. Avec 65 % de hausse en huit ans, la France se situe en retrait de l'Irlande, du Royaume-Uni, des Pays-Bas ou de l'Espagne.

Mais cette situation inquiète. Elle est jugée insoutenable par le Fonds monétaire international, qui redoute un krach. Dans son dernier rapport semestriel, cet organisme de référence parle de bulle immobilière mondiale gonflée par les taux d'intérêt exceptionnellement bas. La remontée des taux, jugée inéluctable, serait lourde de conséquences pour les banques si les emprunteurs, lourdement endettés à taux variables, ne pouvaient plus faire face à leur obligation de remboursement. Cette inquiétude paraît fondée pour les pays anglo-saxons, familiers des crédits à taux variables purs et durs. Elle le semble moins pour la France et la Suisse, plus prudente dans les conditions d'endettement.

Plusieurs facteurs devraient peser négativement sur le marché :
o la baisse de confiance dans l'avenir.
o les menaces de remontée des taux d'intérêt.
o les prix qui ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus des ménages.
o si la croissance du marché boursier se matérialise d'ici quelques mois, des capitaux sortiront de l'immobilier pour s'y investir.

D'autres facteurs incitent à croire qu'il n'y aura qu'une stabilisation des prix :
o les prix ont fortement augmenté mais moins qu'en Angleterre ou en Espagne, par exemple, donc c'est plutôt là-bas qu'il y a des risques de baisse.
o le nombre de ménages augmente d'où une demande de logements qui devrait s'accroître (le vieillissement de la population diminue le nombre moyen d'individus par ménage, l'instabilité conjugale est croissante avec des séparés ou divorcés qui restent seuls après la rupture, les jeunes quittent le cocon familial toujours aussi tôt, et enfin le nombre de célibataires augmente dans la société)
o malgré les niveaux actuels, on reste en deçà des niveaux de 1991 : il y a donc encore une marge de progression, d'autant que les revenus des ménages ont progressé depuis

Objectivement, les prix baissent en Angleterre, les ménages monoparentaux n'ont pas les moyens de s'offrir un logement aux prix actuels pour la bonne raison qu'il manque un salaire, enfin, la marge de progression des prix a presque atteint son sommet.
Donc, sous son apparente bonne santé, l'immobilier présente plusieurs signes avant-coureurs d'une situation de blocage.

o La flambée des prix a, en effet, profondément modifié la structure habituelle des acquéreurs. Les fameux "primo-accédants", cœur de clientèle dans l'ancien comme dans le neuf, ont longtemps tenu bon grâce à la baisse des taux d'intérêt et la possibilité d'acquérir avec son 2e pilier. Ils sont désormais moins nombreux et un renchérissement du coût du crédit porterait un coup fatal à leur solvabilité, déjà fortement érodée. De plus, nos édiles pensent fortement à supprimer, en 2007, la possibilité d'investir son 2e pilier.

o Le retrait progressif des primo-accédants a été compensé, jusque-là, par le retour en force de deux autres segments de clientèle, les acquéreurs-revendeurs et les investisseurs. Mais combien de temps ceux-ci soutiendront-ils le marché ? Les acquéreurs-revendeurs financent leur nouveau logement par la vente du précédent. Ils disposent souvent d'un budget élevé, nourri par la plus-value du bien vendu. Cette clientèle-là sera présente aussi longtemps qu'elle pourra vendre. La raréfaction des primo-accédants ne manquerait pas d'enrayer la mécanique. Il ne restera plus alors que les investisseurs... jusqu'à ce que ceux-ci trouvent d'autres placements plus performants. Car la rentabilité de l'investissement locatif est en train de se réduire comme peau de chagrin.


Les indicateurs des marchés boursiers seront-ils bons l'an prochain ?

Par François Hiltbrand

source : Analyses & Developpements Immobiliers