DTZ Insight : Belgian market’s Irish investors. Unlike 1990’s Swedes, limited impact

Par rapport à la taille de son marché national, la Belgique a présenté le taux de pénétration de marché le plus élevé (8 %) par les investisseurs irlandais à l'étranger pour leurs investissements engagés entre 2004 et 2009. Le montant cumulé effectif de leurs investissements belges pendant cette période s'est élevé à 1,3 milliard d'euros. Ce rapport étudie l’impact potentiel de ces investisseurs clés sur les valorisations belges.

Les investisseurs privés et les véhicules privés d’investissement se sont adjugé plus de 80 % des investissements irlandais totaux enregistrés pendant cette période. Leur stratégie d'investissement n'était pas focalisée sur un secteur ou une région en particulier, mais inspirée par l'opportunisme.

Les banques belges ont financé les investisseurs irlandais et d’autres investisseurs étrangers en coopération avec les gérants d’actifs locaux. L’investisseur irlandais s'est généralement limité à un effet levier maximal de 80 à 85 % au pic du marché, à peine 5 % au-dessus de la moyenne belge. Les investisseurs ayant des attentes de marché irréalistes ont eu du mal à obtenir du crédit, ce qui explique la faible proportion d’actifs irlandais cédés à bas prix sur le marché belge à ce jour.

La vague d’investisseurs irlandais n’a pas eu d’impact négatif sur les valorisations et les ventes paniques sont restées peu nombreuses, contrairement à la vague d'investisseurs suédois du début des années 1990. La sortie forcée des Suédois du marché avait alors conduit à une dévaluation du marché belge, dans la mesure où les investisseurs suédois avaient acquis des actifs à coûts élevés.

De notre point de vue, les investisseurs irlandais en Belgique n’ont pas été exagérément agressifs en termes de prix ou de levier, dans la mesure où ils avaient recherché une expertise locale. De par la stabilité des valorisations immobilières belges, nous ne nous attendons pas à ce que les investisseurs irlandais procèdent à des ventes forcées à moyen terme.