Commerce : Valeurs locatives en hausse sur les meilleurs produits et emplacements Opportunités rares en investissement mais intérêt toujours marqué pour ces produits

• La compétition de plus en plus forte des enseignes pour se placer dans les galeries des centres commerciaux les mieux établis et les plus importants pousse les valeurs locatives à la hausse.

• Les géants de la grande distribution cherchent de nouveaux relais de croissance en investissant dans le « drive*», les gares et les aéroports.

• La moindre performance de l’investissement en commerces (1,2 milliard d’euros investis et 14% des parts de marché) est davantage liée à un manque d’opportunités qu’à une baisse de l’attractivité des actifs commerciaux.



Dans un contexte économique bouleversé par la crise des dettes publiques européennes, les annonces successives de plans de rigueur pèsent déjà sur le moral mais aussi sur la consommation des ménages français. Signe de l’incertitude grandissante, le taux d’épargne des ménages ne cesse d’augmenter, flirtant avec les 17% au 3ème trimestre 2011.



Si le secteur de l’habitat-ameublement se porte plutôt bien avec une performance en hausse de 2,9% en 2011, le marché français de l’équipement ménager reculait en septembre de 1,3% sur 12 mois glissants. Enfin, le 3ème trimestre apparaît déjà comme très difficile pour le secteur de l’habillement : après des soldes d’été décevantes, les professionnels doivent faire face à un recul des ventes de 10% en un an au mois de septembre.

Afin de contrer l’érosion continue de leur chiffre d’affaires et des résultats en berne, les géants de la grande distribution cherchent de nouveaux relais de croissance en investissant dans le « drive[1] », les gares et les aéroports.



Les valeurs locatives des « pieds d’immeuble » sont dans l’ensemble restées stables dans les principales agglomérations régionales. A Paris, le nombre de boutiques à céder progresse, mais les opportunités d’implantation restent rares sur les rues les plus recherchées. En conséquence, les emplacements n°1 bis se développent et leurs valeurs locatives grimpent.



Quant aux centres commerciaux, et face à la compétition de plus en plus forte des enseignes cherchant à se placer dans les galeries des centres importants les mieux établis, les valeurs locatives sont clairement orientées à la hausse, qu’il s’agisse de nouveaux entrants ou de renégociations.

Les valeurs locatives des retail-parks sont en revanche restées globalement stables au cours des 6 derniers mois. Au 3ème trimestre, elles sont comprises entre 110 €/m²/an et 200 €/m²/an. Toutefois, pour les parcs aux zones de chalandises limitées, les loyers de présentation ont reculé de 15 à 20% sur les 12 derniers mois, en raison d’une demande moins importante que sur les autres formats de commerce.



Dans un marché français de l’investissement en reprise mais encore convalescent, le commerce a représenté 14% des engagements en immobilier d’entreprise, avec près d’1,2 milliard d’euros investis entre janvier et septembre 2011.

En 2010, les engagements sur des actifs commerciaux avaient représenté plus de 3 milliards d’euros, soit 26% des investissements en France.

Cette moindre performance est liée à un manque d’offres sur le marché, l’attrait du commerce pour les foncières et les fonds d’investissement ne se démentant pas. Les taux de rendement restent stables sur l’ensemble des formats.

Commentant cette étude, Jean-Philippe Carmarans, PDG de DTZ Expertises indique : « Malgré de mauvaises perspectives économiques qui impacteront la consommation des ménages, le commerce conserve une forte attractivité auprès des investisseurs. Mais les velléités d'investissement se heurtent souvent aux taux de rendement bas du marché français, qui reste un marché cher pour le commerce. Le vrai core s'échange entre 5,25% et 5,85% en France quand les acquéreurs, notamment étrangers, cherchent plutôt du 6 à 6,5%».


Magali Marton, Directrice des Etudes CEMEA de DTZ ajoute : « L’actif commercial est celui qui aura le plus évolué au cours des dernières années. Pour faire face à un profond changement de nos modes de consommation, les enseignes réinventent leur immobilier commercial en innovant tant en termes de concept que de localisation. Avec un parc de près de 14 millions de m² en centres commerciaux dont une grande majorité a plus de 10 ans, la France reste une destination de choix pour les investisseurs ».

[1] *Drive : Point de retrait de commandes effectuées sur Internet