CIFI : Evolution des prix – 1er trimestre 2009

Poursuite de la baisse de l’immobilier privé et augmentation du prix des immeubles locatifs.

Placements immobiliers directs en Suisse en 2008
- comparaison des performances
- chiffres-clés
- comparaison des villes


Evolution des prix des immeubles d’habitation

La baisse des prix de l’immobilier privé amorcée fin 2008 persiste au 1er trimestre 2009: les maisons individuelles perdent 1% de leur valeur et les appartements en PPE augmentent seulement de 0.5%. Mesuré par l’indice SWX IAZI Private Real Estate Price Index, l’immobilier privé suisse a connu sur l’ensemble de l’année dernière une progression relativement faible par rapport aux années précédentes, avec 2.2%. Au cours des six derniers mois, les maisons individuelles ont perdu environ 3.5% de leur valeur, tandis que les prix des appartements en PPE sont restés relativement stables durant la même période avec une évolution de -0.3%.

La crise financière actuelle a engendré un véritable rush des investisseurs sur les biens immobiliers. Une augmentation des prix des transactions d’environ 10% a ainsi pu être constatée pour les seuls derniers douze mois (SWX IAZI Investment Real Estate Price Index). Ces prix élevés invitent cependant à une certaine prudence, des rendements bruts de 2% ne s’avérant pas durables à long terme. Les immeubles de rapport restent des placements attractifs, plutôt surpayés dans l’environnement actuel du marché (manque d’alternatives). Dès que les marchés financiers se rétabliront, l’intérêt pour cette forme de placement s’atténuera probablement, ce qui entraînera une correction de prix.

L’immobilier suisse et les autres classes d’actifs en 2008

Par rapport aux autres classes d’actifs, la performance de l’immobilier direct se situe avec 6.6%, en première position malgré un ralentissement de la croissance par rapport à l’année précédente (9.1%). Une performance positive a été constatée pour les obligations suisses (SBI) avec 4.5% et pour les fonds immobiliers avec 0.5%. Le niveau plus faible des taux d’intérêts par rapport à l’année précédente a eu une influence positive sur la performance et l’évolution des prix de ces deux catégories d’actifs. Une performance nettement négative peut être constatée pour les actions en Suisse. La performance des actions, mesurée par l’indice SPI, fut avec -32.8% bien plus mauvaise qu’en 2007. Une performance négative fut également enregis-trée pour les actions immobilières en Suisse avec -22.7%.

L’analyse de la performance annuelle de différentes catégories de placement sur les trois dernières années montre que celle-ci est particulièrement volatile pour les actions (actions suisses, actions technologiques USA) alors que la performance des placements immobiliers directs fut relativement constante et chaque fois positive sous des conditions économiques différentes. Cela se traduit en effet par des rendements totaux stables générés presque indépendamment de l’évolution générale du marché des placements. Pour les placements immobiliers directs, il faut également relever le fait qu’il n’existait presque aucune alternative de placement attractive au cours de ces deux dernières années. En outre, la plupart des analyses DCF de ces placements est aujourd’hui préservée, jusqu’à un certain point, des fluctuations des taux d’intérêts. En effet, les hausses des taux d’intérêt peuvent actuellement être répercutées sur les loyers et la décote liée à la hausse des taux d’intérêt est ainsi en partie compensée. Il en est de même dans le cas contraire. Dans le cadre du droit du bail actuellement en vigueur en Suisse, il existe une couverture partielle des risques de taux pour les placements directs.

La performance annualisée des placements immobiliers directs (SWX IAZI Investment Real Estate Perfomance Index) est, sur une période d’un à trois ans, plus élevée que celle des obligations suisses (SBI), des fonds immobiliers suisses (Lipper), des actions suisses (SPI) et des sociétés de placement immobilier suisses (SWX Real Estate). Pour les périodes prises en compte, les actions ont été nettement plus touchées par les conditions en vigueur. La constance de la performance des placements immobiliers directs indique que ces derniers ne sont que faiblement corrélés aux autres catégories d’actifs.

La corrélation analyse l’évolution de la performance de deux catégories d’actifs respecti-vement elle indique si la performance s’avère unidirectionnelle, indépendante ou contraire. Une période plus longue – de 1985 à 2008 – a été prise en considération pour l’analyse des corrélations dans le but de réduire le poids des fluctuations à court terme et de permettre de tirer des conclusions générales. L’analyse des séries temporelles entre 1985 et 2008 montre que la performance des placements immobiliers directs suisses dépend peu de la performance des autres catégories d’actifs. Les placements immobiliers directs suisses doivent donc être considérés comme une catégorie d’actifs autonome suivant ses propres règles.

La corrélation positive observée entre la performance des fonds immobiliers suisses et celle des obligations suisses indique que les performances des deux catégories de placement sont soumises aux mêmes particularités. En termes de rendement, les fonds immobiliers sont en concurrence avec les obligations. La sensibilité aux taux intérêts et l’attractivité des fonds immobiliers sont particulièrement visibles lorsque les taux d’intérêts sont faibles, si les rendements sur distribution des fonds se situent au-dessus des coupons des obligations.


Quelques chiffres issus du CIFI Swiss Property Benchmark® 2008

En 2008, 5’196 immeubles représentant une valeur de marché de plus de 60 milliards de francs suisses ont été analysés. Depuis 1994, avec plus 7350 immeubles de rapport pour une valeur de marché de plus de 74 milliards, le CIFI Swiss Property Benchmark® est le benchmark le plus représentatif pour les investisseurs institutionnels immobiliers en Suisse. Il couvre une part du marché estimée à plus de 50%