Comme chaque année, Atisreal International Research publie à l’occasion du Mipim une étude européenne intitulée « European Office Market ». Les faits marquants observés en 2007 sur les marchés européens de bureaux sont les suivants :

Un contexte de crise financière

La crise américaine des crédits immobiliers « subprime » s’est transformée en crise financière mondiale au cours du second semestre 2007, ce qui a eu des incidences directes sur le marché de l’investissement et a également affecté le marché des bureaux lors du dernier trimestre 2007.

Le marché de l’investissement en Europe a continué de se dégrader au cours du dernier trimestre 2007. Aujourd’hui, les banques se montrent prudentes pour accorder de nouveaux crédits, rendant les projets d’acquisition difficilement réalisables. Cependant, la liquidité de l’économie mondiale reste abondante et de nombreux fonds recherchent de nouvelles opportunités d’investissement. Actuellement, les incertitudes macroéconomiques subsistent et les investisseurs privilégient les actifs non-risqués, à l’instar des obligations d’Etat, ce qui provoque un déclin important du rendement des obligations à long terme.

La baisse du rendement obligataire couplée à la hausse du rendement immobilier rend ce dernier de plus en plus attractif pour les investisseurs. Malheureusement, en raison de la diminution des prêts bancaires et des incertitudes économiques constantes, toute reprise rapide des volumes d’investissement s’avère improbable.

La crise financière a également aggravé les risques pesant sur la croissance du PIB pour 2008 et, par conséquent, les perspectives d’emploi des sociétés. Le marché des bureaux en Europe a d’ailleurs déjà ralenti lors du dernier trimestre 2007. À Londres, centre financier majeur, la faible activité des services financiers a freiné la reprise des volumes et on s’interroge si l’absence de demande dans le secteur des services financiers sera temporaire ou de longue durée. Pour 2008, Atisreal prévoit une reprise inférieure à celle de 2007 en Europe, avec une baisse significative dans quelques villes. Quant aux loyers, ils ne devraient pas baisser de manière significative à court terme, mais on n’observera plus les hausses constatées au cours des derniers trimestres.

2007, une année record d’investissements dans l’immobilier

Avec un volume d’investissement de 93,7 milliards d’euros dans les 18 villes analysées, l’année 2007 enregistre un nouveau record, largement au-dessus des 80,1 milliards d’euros de l’année 2006. Malgré un quatrième trimestre difficile, on observe pour l’ensemble de l’année 2007 une augmentation de 17% par rapport à 2006.

D’importants écarts existent toutefois entre les villes européennes. Les marchés principaux, Londres et Paris, ont enregistré une faible performance en 2007, à l’instar des deux villes espagnoles observées, Madrid et Barcelone. À l’inverse, les villes allemandes, quelques marchés régionaux français et le Luxembourg ont enregistré une forte progression.

La faiblesse des marchés d’investissement de Londres et Paris est due au ralentissement significatif observé au cours du quatrième trimestre, les transactions importantes étant les plus fortement touchées. Madrid et Barcelone ont également enregistré un déclin en 2007, malgré un bon quatrième trimestre 2007.

Les six villes allemandes analysées, prises dans leur ensemble, ont vu leurs investissements croître de 44% en 2007. Néanmoins, le nombre de portefeuilles importants a baissé ; leur forte contribution dans le passé limitera les volumes d’investissement en 2008. Les trois principales villes régionales françaises, en particulier Aix-Marseille, ont enregistré des transactions exceptionnellement importantes en 2007, la plupart au cours du quatrième trimestre. Par ailleurs, c’est le Luxembourg qui a enregistré la plus forte augmentation en 2007, en hausse de 119%.


Les rendements remontent dans certaines grandes villes

La correction la plus importante des valeurs a été enregistrée à « Central London ». Bien que l’absence d’informations relatives aux transactions rende difficile une évaluation précise des prix, il est évident que les rendements « prime » ont évolué rapidement à la hausse vers la fin de l’année 2007. En seulement trois mois, les prime yields ont augmenté de 100 points de base, atteignant 5%.

À Paris, les rendements « prime » ont légèrement baissé fin 2007 par rapport à fin 2006, mais ceci est dû à l’absence de transactions « prime » dans le quartier central des affaires (QCA) au cours du dernier trimestre 2007. D’ailleurs, dans d’autres quartiers comme le Western Crescent et le 1er Inner Rim, dans lesquels ont été enregistrées des transactions « prime », les rendements ont commencé à remonter. Les autres villes ayant enregistré des augmentations de leurs rendements « prime » sont Madrid, Barcelone et la Vallée de la Tamise.

En Allemagne, les rendements « prime » à la fin 2007 sont inférieurs à ceux de la fin 2006. Ils ont toutefois augmenté lors du troisième trimestre 2007, avant de plus ou moins se stabiliser au cours du quatrième trimestre.

Ailleurs, certaines baisses de rendements ont été observées. Dans les régions françaises, les rendements « prime » ont baissé en dépit de transactions « prime » exceptionnellement élevées. Les rendements « prime » ont également baissé à Bruxelles et Manchester.


La demande placée a atteint un autre niveau record

Sur les 18 villes européennes analysées, la demande placée (« take-up ») a augmenté de 6,4% en 2007 par rapport à 2006, atteignant 10 304 000 m². Si l’on s’en tient au niveau annuel, 2007 apparaît comme une autre année record pour la plupart des marchés. Au regard des données trimestrielles, la situation est plus mitigée. Un volume total de 2 304 000 m² a été loué ce trimestre, soit une surface légèrement inférieure à celle du 3ème trimestre 2007, mais inférieure de 18% par rapport au 4ème trimestre 2006.

Si l’on compare le 4ème trimestre 2007 au 3ème trimestre 2007 en année glissante, la demande placée a baissé de 5,1%. Pour les 18 villes, ces changements allaient d’une baisse de 25% à Cologne et Berlin à une hausse de 26% à Düsseldorf. Dans les marchés immobiliers majeurs, on a observé un ralentissement général au cours de ce dernier trimestre, à l’exception de Munich.

Les taux de vacance sont très variés et n’augmentent pas de manière significative

Dans les 18 villes, les taux de vacance n’augmentent pas, laissant penser que les loyers ne diminueront pas à court terme. Toutefois, dans les villes ou les quartiers où le secteur financier joue un rôle important, d'importantes surfaces de bureaux risquent d'être libérées en 2008. Ceci augmenterait de manière significative les taux de vacance. Le marché de Docklands à Londres, par exemple, est le plus exposé aux problèmes de crédit dans le secteur financier, depuis que ce secteur d'activité occupe une place dominante sur ce marché.

Les taux de vacance dans les villes allemandes se maintiennent à des niveaux élevés, mais plus en détail, l’offre de bureaux modernes de classe A est faible, ce qui provoque une augmentation des loyers « prime ».

Les loyers « prime » poursuivent leur progression

Après s’être stabilisés au cours du 3ème trimestre, les loyers « prime » ont de nouveau augmenté de 2,1% en moyenne au cours de ce dernier trimestre, à l’exception des deux principaux marchés. A Central Paris et Central London, les utilisateurs potentiels d’immeubles haut de gamme adoptent une attitude attentiste avant de signer de nouveaux baux. Pour l’ensemble de l’année 2007, les loyers « prime » ont augmenté (ou sont restés stables) dans toutes les villes. Ils ont augmenté de manière significative, de 29% à Madrid et de 26% à Central London. Aucune baisse des loyers « prime » n’a été enregistrée, et ceci ne devrait pas se produire, du moins à court terme.

source : Atisreal